Чтобы стать владельцем квартиры, не нужно ждать, пока накопится нужная сумма. С помощью ипотеки приобрести жилье можно уже сегодня. Да вот беда – ежемесячное погашение кредита для многих заемщиков часто становится непосильной ношей.
Поэтому в качестве дополнительного источника дохода они часто рассматривают возможность сдачи приобретенного по ипотеке жилья в аренду. На первый взгляд, все просто, однако у такой схемы есть много подводных камней. О них как раз и пойдет речь в данной статье.
Где жить заемщику?
Заемщику, решившему сдавать ипотечную квартиру внаем, следует сначала определиться с тем, где он будет жить сам. Если у него есть место постоянного проживания, то вопрос отпадает сам собой. В противном случае овчинка выделки не стоит. Именно поэтому, по словам специалистов, большинство заемщиков приобретают недвижимость в кредит для последующей сдачи в аренду, чтобы обеспечить своих детей жильем, когда те подрастут.
Если у человека имеется некоторая сумма денег, то ее можно использовать для первоначального взноса при оформлении ипотеки и получить жилье для дальнейшей сдачи в аренду.
Банк должен все знать
Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, он должен знать о намерении заемщика сдавать ее в аренду. В идеале этот момент лучше обговорить еще перед заключением договора, чтобы потом избежать разногласий, поскольку не каждый банк дает согласие на сдачу залогового имущества внаем.
Банк имеет право в любой момент проверить залоговую квартиру на предмет ее состояния (это прописано в федеральном законе «Об ипотеке»). Разумеется, ежемесячно этого делать не будет ни одна кредитная организация, так как у нее и так полно работы.
К тому же, если заемщик исправно погашает долг, то его могут вообще не проверять, даже если банк знает, что залоговая квартира сдается без разрешения, поскольку лишние «разборки» не принесут пользы ни одной из сторон. Так что если клиент решил оформить ипотеку, чтобы сдавать квартиру «по-тихому», ему следует исправно погашать кредит, дабы не иметь проблем с банком и не запятнать свою репутацию в кредитной истории.
Если банк не возражает против того, чтобы находящаяся в залоге квартира сдавалась в аренду, клиент должен знать, что стоимость страховки для него будет повышена на 20-30%. Это позволит снизить риски страховой компании и банка. Ведь арендаторы менее бережно относятся к чужому имуществу, чем собственники, в результате чего квартира может быстро потерять ликвидность.
Если произойдет страховой случай по вине арендаторов, то страховая компания выплатит пострадавшей стороне компенсацию за причиненный ущерб. А если же факт сдачи жилья в аренду был скрыт от страховщиков, нерадивому арендатору придется компенсировать причиненный ущерб из своего кармана.
Налоги, налоги…
Налог с дохода физических лиц (он составляет 13%) – это еще один момент, о котором должен знать собственник. Арендодатели часто скрывают факт сдачи своих объектов от налоговых органов, избегая лишних расходов. Поэтому если банк узнает, что заемщик сдает квартиру «по-тихому», и начнет предпринимать активные действия, то у последнего возникнут сразу две проблемы: санкции со стороны кредитной организации и со стороны государства.
А вычислить неплательщика при желании нетрудно. Этому могут способствовать как вездесущие соседи, так и местный участковый. Если сотрудники ФНС докажут, что квартира сдается неофициально, и ее владелец не платит налоги, то ему выставят счет на кругленькую сумму – от 100 до 300 тысяч рублей или лишат свободы сроком до одного года. Правда, если арендодатель будет дружить с соседями и не заселять шумных квартирантов, то внимания со стороны контролирующих органов и органов правопорядка можно избежать.
Трезвый расчет
Простая, на первый взгляд, схема со сдачей в аренду ипотечной квартиры на практике может оказаться трудновыполнимой. Реализовать ее можно лишь с востребованными объектами недвижимости, коими являются «однушки» и квартиры эконом-класса с минимальным набором мебели и находящиеся в спальных районах города.
Прежде всего, нужно сначала взвесить все «за» и «против», побеседовав с представителями банка и страховой компании, и внимательно изучить рынок недвижимости, чтобы потом принимать окончательное решение. К тому же не в каждом городе арендная плата сможет перекрыть ежемесячные платежи по кредиту и страховке. В этом случае разницу придется погашать из своего кармана или вовсе отказаться от подобной затеи.
